ЛЕКЦИЯ № 4. Перевод жилого помещения на другой правовой режим

Правовому регулированию указанных отношений посвящена гл. 3 ЖК РФ. Ранее действующее законодательство допускало перевод помещений из жилого фонда в нежилой только в исключительных случаях. Наиболее распространенными вариантами были такие, как для улучшения бытового обслуживания населения, т. е. для размещения магазинов, парикмахерских, ателье. Обратный перевод осуществлялся в основном членами садоводческих и дачных кооперативов.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд осуществляется в соответствии с требованиями действующего жилищного и градостроительного законодательства. Кроме того, субъекты РФ также могут принимать нормативные акты в пределах своего ведения по данному вопросу.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

1) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

2) если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

3) если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

4) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение возможен, если квартира расположена:

1) на первом этаже указанного дома;

2) выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается:

1) если такое помещение не отвечает установленным требованиям;

2) отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

3) если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ).

Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо должны предоставить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения следующие документы (п. 2 ст. 23 ЖК РФ):

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Этот перечень документов является исчерпывающим, и никто не может требовать дополнительные документы. Заявитель получает расписку в том, что документы приняты, с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. На основании представленных документов управомоченный орган принимает решение об удовлетворении требований заявителя или об отказе.

Орган, уполномоченный осуществлять перевод помещений, в трехдневный срок со дня принятия решения обязан выдать или направить по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие решения. Правительство РФ устанавливает форму и содержание такого документа. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа обязан проинформировать о принятии решения о переводе или об отказе в переводе собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

В соответствии с ч. 6 ст. 23 ЖК РФ в случае необходимости переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения для обеспечения его использования в качестве жилого или нежилого в правоустанавливающем документе владельца помещения обязывают выполнить эту работу. При необходимости в таком документе могут содержаться требования о проведении других работ. Использование помещения в качестве жилого или нежилого, если для такого использования не требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, подтверждается документом, предусмотренным ч. 5 ст. 23 ЖК РФ, свидетельствующим об окончании перевода помещения.

Принятие документа о переводе помещения и проведении перепланировки или переустройстве служит правовым основанием для осуществления переоборудования помещений с учетом проекта его перепланировки или переустройства, который был представлен ранее.

В соответствии с ч. 9 ст. 23 ЖК РФ завершение переустройства или перепланировки жилого помещения в нежилое и наоборот должно быть оформлено актом приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий учет объектов недвижимости. Такой акт подтверждает окончание перевода помещения и является основанием его использования в качестве жилого или нежилого.

В соответствии с ч. 10 ст. 23 ЖК РФ в переводимых помещениях должны соблюдаться требования техники пожарной безопасности, санитарные, экологические и другие требования, предусмотренные законодательством.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления перечисленных выше документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Не допускается принятие необоснованных, немотивированных решений. Документ обязательно должен содержать ссылку на основания отказа, нарушения действующего законодательства.

Не позднее чем за три дня с момента принятия документ о решении выдается или направляется заявителю. Заявитель вправе обжаловать это решение в судебном порядке.