КОДЕКС КОРРУПЦИОНЕРОВ

Чрезмерная политизация вопроса о земле и драматичный характер принятия проекта Земельного кодекса в двух чтениях под конец весенней сессии Государственной Думы не оставили места для вдумчивого анализа предложенных в нем правовых норм регулирования оборота земельных участков. Копья ломались по политическим и идеологическим мотивам, в то время как технико-правовая сторона этого вопроса осталась в тени. При этом спор шел в основном вокруг сельскохозяйственных земель, режим оборота которых в конце концов вообще вывели в отдельный закон, в то время как наиболее важные для жизни большинства населения городские земли оказались «за кадром». Между тем именно правовой режим оборота городских земель в случае окончательного принятия внесенного правительством Земельного кодекса существенно повлияет на жизнь каждого из нас.

На сегодняшний день земля в российских городах, за редким исключением, принадлежит государству и сдается в частное пользование на основе арендных отношений. Контролируя отношения землепользования, городские власти могут беспрепятственно планировать развитие городов в интересах их жителей. Они бесплатно пользуются городской землей, даже не задумываясь о ее цене, за исключением платных автостоянок на обочинах городских магистралей. Юридические лица платят за занимаемые ими объекты недвижимости, принадлежащие городу, умеренную арендную плату, а также незначительный земельный налог. При этом правовой механизм аренды позволяет им достаточно свободно пользоваться землей практически без ограничений и на любой срок.

Преимущества муниципальной собственности на городские земли достаточно очевидны и не вызывают сомнений у специалистов, занимающихся развитием городов. В теории развития города – урбанистике – на огромном количестве практических примеров доказана предпочтительность государственной (муниципальной) собственности на землю с точки зрения как функционирования города, так и интересов его жителей.

Хорошо известны и недостатки частной собственности на городские земли: высокая цена земли, огромные издержки ее изъятия у собственников в целях строительства городских объектов общего пользования, «финансовые пирамиды» спекуляций земельными участками. Эти недостатки наглядно проявляются в хаотической застройке городов с частной собственностью на землю, в которых дворцы соседствуют с трущобами, общественные сооружения строятся на окраинах, а дороги прокладываются не там, где удобно, а как получится. В истории развитых стран существует немало примеров крупномасштабных финансовых кризисов, спровоцированных земельными спекуляциями.

Аргументы, приводимые в защиту частной собственности на землю, сводятся к тому, что она необходима для привлечения инвестиций. При этом не объясняется, о каких инвестициях идет речь. Между тем, если говорить о производственных инвестициях, инвестора гораздо больше волнуют вопросы прибыльности предприятия, чем права собственности на землю, на которой оно расположено. Во всяком случае государственная собственность на землю в Москве, на долю которой приходится половина всех иностранных инвестиций в нашу страну, не отпугивает инвесторов – им достаточно прав долгосрочной аренды.

Земельный участок, находящийся в частной собственности, конечно, может быть использован в качестве залога под обеспечение кредита. Но, во-первых, точно так же могут быть заложены и права аренды земельного участка при соответствующем указании в договоре. И, во-вторых, весомая доля стоимости земельного участка в активах предприятий создает риск разнообразных мошеннических операций, включая злостные банкротства с целью фактической ликвидации предприятия и освобождения занимаемой им земли под другие цели. Или, наоборот, с целью разворовывания кредитов, привлекаемых под залог неликвидных земельных участков.

Если частная собственность на городские земли для производственных инвестиций не критична, то для спекулятивных инвестиций она, наоборот, исключительно важна. Спекуляции землей являются излюбленным бизнесом для коррумпированных городских чиновников и мафиозных структур, извлекающих баснословные прибыли на использовании инсайдерской информации при перепродажах земельных участков. Например, имея возможность влиять на планы развития города, можно за бесценок купить бросовую землю под организацию парка и затем продать тому же городу втридорога под строительство дороги или для обустройства нового престижного района.

Может быть, министры нынешнего российского правительства и руководители президентской администрации, упорно пробивающие свою редакцию Земельного кодекса через зависимых от них депутатов, и не подозревают о том, что следствием их усилий станет лишь дальнейшая криминализация муниципальных властей. А ведь именно их руководители исполнительной власти рассматривают в качестве главной преграды для развития предпринимательства, внося в Государственную Думу законопроекты о дебюрократизации экономики. Но внимательный анализ готовящегося к третьему чтению Земельного кодекса свидетельствует как раз об этом.

Возьмем, к примеру, статью 34, в которой говорится о порядке приватизации городской земли для целей, не связанных со строительством. Из нее следует, что в любом российском городе любой желающий имеет право потребовать передачи ему в собственность за символическую плату в 10 ставок земельного налога любого свободного участка государственной земли, в отношении которого не принято официального решения о застройке или о каком-либо другом целевом использовании. Сторонники данного проекта Земельного кодекса будут, наверное, утверждать, что речь идет о бросовых землях, поскольку в отношении всех сколько-нибудь ценных земель компетентное городское начальство должно было принять планы застройки, отнести их к соответствующей категории и т. п.

Однако известно, что скупка бросовых земель с их последующим перепрофилированием под застройку престижных или важных для города объектов является одним из наиболее прибыльных видов бизнеса. Нетрудно догадаться, какие соблазны возникнут для городских чиновников, получающих зарплату в несколько тысяч рублей в месяц, если у них появится возможность без всякого конкурса и контроля практически бесплатно передать своим партнерам землю, которую затем можно будет у них же выкупить по произвольной цене, мотивируя это необходимостью сооружения какого-либо городского объекта.

По– видимому, не случайно статьей 29 данного проекта Земельного кодекса специально оговаривается, что приватизация земельных участков проводится по решению исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления без какого-либо контроля со стороны общественности (которой предоставляется право совещательного голоса) и законодательной власти.

Заметим также, что согласно статье 8 отнесение земель к тем или иным категориям, равно как и перевод из одной категории в другую земель, в том числе городских, не находящихся в федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации, является прерогативой органов местного самоуправления. Так что с принятием этого проекта Земельного кодекса городское начальство может самолично отвести перспективный участок земли, например, под парк, а затем перевести его под строительство жилья или автодороги.

Наряду с перекосом полномочий по приватизации земли в пользу исполнительной власти предусмотрены и чрезмерные прерогативы судов, которые согласно статье 30 могут признать недействительным отказ исполнительного органа государственной власти в удовлетворении заявки на приватизацию земельного участка для строительства и, по сути, принять решение о его приватизации. И уж вовсе прямым вмешательством в прерогативы исполнительной власти является устанавливаемая статьей 31 прерогатива суда отменять требования предварительного согласования места размещения объекта при приватизации земельных участков для строительства.

Но самая сильная позиция согласно данному проекту у лица, желающего приватизировать землю. Согласно статье 28 городские власти не вправе отказаться от таких предложений (если соответствующий земельный участок не изъят из оборота или его нельзя приватизировать по федеральному закону), а решение о приватизации должно быть принято в двухнедельный срок! Причем оснований для отказа проект Земельного кодекса практически не оставляет, по сути, предписывая судам решать споры о приватизации земли не в пользу государства. Такого «скорострельного автомата» по приватизации земли не было даже в Америке в период захвата земель индейцев, проводившегося явочным порядком всеми желающими.

Таким образом, судьба городских земель оказывается в треугольнике: лицо, желающее приватизировать землю, на стороне которого все права, – не имеющая право ему отказать городская власть – замещающий ее в случае отказа суд.

В этой ситуации, с учетом нынешнего состояния судов и органов местного самоуправления, не приходится сомневаться, что запускаемый данным проектом Земельного кодекса механизм наваривания многих миллиардов рублей на приватизации городских земель с целью спекуляций и обратной их продажи за счет городских бюджетов будет широко востребован. Лучшего подарка жуликам и проходимцам, чем эти нормы, трудно придумать.

На это могут возразить, что проект Земельного кодекса предусматривает конкурсный порядок приватизации земельных участков. Но это требование согласно статье 30 относится только к земельным участкам, приватизируемым для строительства без предварительного согласования места размещения объекта. Во всех остальных случаях проект Земельного кодекса, по сути, допускает прямой сговор приватизатора с органом местного самоуправления, причем последнему не оставляется возможности от него отказаться. Да и в первом случае можно без конкурса взять землю в аренду, построить на ней дом, а затем ее приватизировать как участок под частным объектом недвижимости согласно статье 35 проекта Земельного кодекса. Или просто выкупить в частную собственность через пару лет.

Возникает вопрос: на кого рассчитаны эти двусмысленные нормы? По-видимому, расчет делается на то, что законодатель не разберется, общественность не заметит, а жулики получат прекрасный механизм обогащения за счет государственного имущества. По существу, закладываемая в проекте Земельного кодекса процедура приватизации городских земель повторяет технологию спонтанной заявительной приватизации госпредприятий, породившую чудовищную криминализацию российской экономики. Каждый, кто найдет ход к карману городских чиновников, сможет захватить в свою безраздельную собственность муниципальные земли и дальше диктовать жителям городов и городским властям свои условия. А поскольку сегодня почти вся городская земля – муниципальная, то значительная ее часть может оказаться в одних руках, которые и станут истинными хозяевами города.

Исключения делаются только для двух категорий земель – под приватизированными или частными предприятиями и зданиями и под жилыми домами, управляемыми кондоминиумами, которым предоставляется исключительное право на приватизацию расположенных под ними земельных участков. Тут же возникает вопрос: а если в жилом доме нет кондоминиума? Тогда согласно букве проекта Земельного кодекса никаких ограничений на приватизацию этой земли нет. Для справки заметим, что кондоминиумов в России – раз, два и обчелся. Подавляющая часть жилых многоквартирных домов, в которых проживают большинство горожан, находится на балансе муниципальных служб и ими же управляется, даже если квартиры в этих домах приватизированы.

В свете затеянной правительством реформы жилищно-коммунального хозяйства можно представить себе ситуацию, когда обремененная долгами городская власть, будучи не в силах собрать с граждан коммунальные платежи и не имея средств на ремонт коммунальной инфраструктуры, решит продать ее с молотка вместе с землей под жилыми домами с обязательством нового собственника привлечь необходимые для модернизации средства.

Новый собственник, заинтересованный прежде всего в прибыли от приобретенной недвижимости, в соответствии с настоящим проектом Земельного кодекса предложит жильцам заключить договора аренды по использованию земли и наряду с коммунальными платежами вносить ему арендную плату. Несогласные будут выселены, после чего откроется возможность для реконструкции и последующей продажи жилых помещений. Не приходится сомневаться в том, что через несколько лет после принятия этого проекта Земельного кодекса сотни тысяч небогатых людей, живущих сегодня в престижных районах в многоквартирных домах, будут вынуждены переселиться в трущобы на городских окраинах.

При всей кажущейся фантастичности такого рода решений к ним городскую власть будет подталкивать объективная ситуация, складывающаяся в результате реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Предусматриваемая этой реформой отмена федеральных дотаций на содержание ЖКХ при отсутствии у городов средств по выплате адресных пособий всем нуждающимся, с одной стороны, и прямое указание приватизировать предприятия ЖКХ, на балансе которых находятся жилые дома со всей коммунальной инфраструктурой, – с другой, создают необходимые и достаточные условия для принятия таких решений. Единственное, что остается для защиты интересов населения после принятия этой редакции проекта Земельного кодекса, – поскорее организовываться в кондоминиумы, что, как показывает опыт, практически невозможно при противодействии городских властей.

И, наконец, любимый сюжет радикальных либералов – приватизация земельных участков под уже приватизированными предприятиями. Сегодня последние не очень стремятся воспользоваться этим правом, так как не хотят испортить отношения с городскими властями и не видят в этом особого экономического смысла. В нынешней экономической ситуации, когда 3/4 производственных инвестиций приходится на долю самих предприятий, использование земли как залога под привлечение кредитов едва ли может получить сколько-нибудь серьезное распространение. Прибыльные предприятия предпочитают инвестировать из собственных доходов или кредитоваться у связанных с ними банков. А убыточным предприятиям залог не поможет – кредит им дадут разве что с целью захвата находящейся под ними земли. Сами предприятия в этом случае кредиторы снесут и построят на их месте нечто более прибыльное. Именно для этого ведется скупка акций многих разоренных предприятий военно-промышленного комплекса, расположенных в городских центрах. Принятие данной редакции проекта Земельного кодекса даст зеленый свет для их окончательной ликвидации и перепрофилирования занимаемых ими земельных участков. И не исключена ситуация, когда, например, вдоль Ленинградского проспекта Москвы, на территории, занимаемой сегодня предприятиями авиационной промышленности, будут сооружены оптовые рынки, склады и казино[7].

Статья опубликована

в «Парламентской газете» 15 сентября 2001 года